境界の話
motta726@pm.ctt.ne.jp質問です。土地の境界とは何でしょうか。簡単だよ、土地と土地との境やろ、と言われるかもしれません。でも、結構奥が深いんです。
①私は土地家屋調査士という資格を持っています。私の業務で言うところの境界とは「筆界」です。筆界とは、登記されている土地と土地との境のこと。
②占有界や所有権界と言われる境界もあります。文字どおり、自ら所有する土地と認識して利用、占有する範囲の境（外周線）です。
③例外もありますが、ほとんどの方は、家を建てる時には建築基準法に基づき建築確認の手続きを行いますよね。その際、建築士さんが作る図面に敷地配置図があります。この図面には敷地境界線が示されています。この敷地境界線は、建てる家のために利用される敷地の範囲の境（外周線）です。
④あなたのお住いの敷地は、多分道路と接していますよね。道路や河川のような主に行政が管理する公共施設との境界を公物管理界と言います。
もっとあるかもしれませんが、私の担当業務ではこんなもんですかね。
私の業務は、①に関することがほとんどです。①はどうやって確認するのか。まず行うべきことは、法務局に保管される公図等の登記資料を調べること。調べたい土地の種類（地目）や面積、形状、場合によっては正確な寸法も分かります。筆界の確認にあたっては、登記との整合を最も重視します。ちなみに、そんな資料なんてどうでもよくて、隣の人と話し合って決めればいいじゃん、と思われるかもしれません。しかし、「筆界は公法上のものであり、私人間の合意によって変更することはできない」という有名な判例があるんです。どういうことかというと、筆界は国によって定められたものであり、土地の所有者同士のような私人間で話し合って決めることはできませんよ、ということ。ではなんで、境界立会いなんかしてるんですかね。その説明はまた後日。
②は、土地所有者の認識が重視され、筆界と違って、私人間の話し合いで変更することも可能。一般的なのが塀でしょうか。塀を作り、ここまでがうちの敷地だよ、との認識のもと、その中を自由に使用されていますよね。例えば、私の住む地域では、昔は、塀は筆界から30㎝内側に作ること、とのローカルルールがあったとのこと。そうなると①と②は不一致です。なんのせ、悩ましいのは①と②の不一致の取扱い。運の悪い私の場合、毎度のごとく不一致でして。
③は、建前上は①に近いのかなぁ、と思いますが、実際見る図面は②に近いような気がします。法的に、①と一致しないといけない、②と一致しないといけないということはないんじゃないでしょうか。詳しくは建築士さんにお聞きください。例えば、セットバックが必要であれば①とは不一致ですよね。また、分筆しないで敷地分割する際は、②とも不一致に。
最後に④。ある地域では、昔、農家さんが通る180㎝の道しかありませんでした。その後、昭和40年、50年代になり、民間による宅地開発が盛んになってきました。180㎝の道では軽トラが精いっぱい、乗用車なんて無理。そこで行政に道を広くして欲しいとお願いします。そんなこと言われても行政にお金はない。そこで、土地を寄附してくれれば、市が工事だけは行ってあげる、というところで話が落ち着きます。きちんと、分筆登記して土地を市に寄付する例もあれば、分筆登記はしたが名義は地主のまま、最悪は分筆登記さえしない。分筆登記していないのであれば、①は道路の中のどこかで、④は現況の道路側溝の外側と、不一致が生じますね。
結構、難しいでしょう。これ以上は書きませんが、実務はもっとマニアック。最近できた分譲地では全部一致するでしょうが、そうでなければ一致しないケースも結構多いんですよ。ここで一つ助言を。自分で調べてみて、何となく不一致じゃない、と思ったとしても、いきなりお隣さんと直接交渉することは避けるべきです。いくら、近所同士仲が良かったとしても。また、工事屋さんに言われた、大工さんに言われたとしても、ダメ。筆界に関することであれば、本業の人に相談してください。境界の話は結構ナーバスになるもので、何気ない一言が、関係を壊してしまうことがあります。筆界を明確にすることも大事かもしれませんが、あなたがご近所さんと仲良く、平穏に生活できることの方がもっと大事です。当会社でなくてもどこでも良いので、悩まれたら本業に問い合わせてください。
